Gayrimenkul satın alırken dikkat edilmesi gereken önemli unsurlardan biri de tapu nitelikleridir. Niteliğine göre üçe ayrılan tapu çeşitlerinden biri olan kat mülkiyetli tapu; 634 numaralı kanuna göre, inşaatı tamamlanmış bir taşınmazın bölümlerinin hangi amaçla kullanılacağına dair bağımsız mülkiyet ve kullanım hakkı veren bir ispat belgesidir. Bu yazımızda kat mülkiyeti kavramını, sahip olma koşullarını, kat irtifakından farkını ve avantajlarını mercek altına alıyoruz.
Kat mülkiyeti
Kat mülkiyetinde mülkiyet hakları mâliklerin rızası ile anlaşmalı olarak farklı kısımlara ayrılmıştır. Bir taşınmazın bağımsız bölümleri daire, ofis, işyeri, mağaza, depo gibi amaçlarla kullanılabilir. Kat mülkiyetli tapu, ilgili bağımsız bölümü binada bulunduğu kat, numara, nitelik, yüzölçüm gibi detaylarıyla resmi olarak belgeler. Bu özelliğiyle kat mülkiyeti, çok katlı yapılarda daha yaygın kullanılan bir tapu çeşididir ve sadece iskânlı, yani, yapı kullanım izni bulunan gayrimenkuller için geçerlidir.
Kat mülkiyetli her bir bölüm, bağımsız olarak kiralanma, satılma ve miras bırakılma hakkına sahip olur. Taşınmaz içindeki merdiven ve asansör gibi müşterek kullanılan alanlar için ise ortak mülkiyet geçerlidir. Mülk sahipleri, kendilerine ait bağımsız bölümlerin idare ve kullanım özgürlüğüne sahiptir. Diğer yandan, taşınmazın ortak alanlarının yönetim ve bakımı kat mâlikleri ile kiracıların toplu iradesiyle aldıkları kararlar üzerinden yürütülür.
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki farklar
Tapu çeşitlerinden biri olan kat irtifakı, inşaat proje ya da yapım aşamasındayken satın alınan bağımsız bölüme düşen arsa payı anlamında kullanılan bir kavramdır. Dolayısıyla kat irtifakı, inşaat sırasında alınan geçici bir belgedir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki en temel farkı iskân belgesi oluşturur. Kat irtifaklı yapılarda yapı kullanım izin belgesi bulunmaz ve satın alınan bölümün hangi katta olduğu gibi bilgiler resmiyet kazanmaz. Sadece arazi üzerindeki pay üzerinden hesaplanmış bir alana sahip olunur. Kat mülkiyet tapusu alınınca arsa niteliği ortadan kalkarak bağımsız bölümlerin tapudaki niteliği bina olarak işlenir. Kat irtifakından kat mülkiyet tapusuna geçiş başvurusu ancak konut tamamlanıp iskân alındıktan sonra yapılabilir.
Kat mülkiyetinin kat irtifakına göre avantajları
Kat mülkiyeti müracaatı taşınmazın inşaatı bittikten sonra yapıldığı için, başvuruya onay çıkması halinde projeye uygun inşa edildiği resmiyet kazanır. Kat irtifaklı yapılarda ise henüz gerekli kontroller yapılmadığından dolayı kat mülkiyetine geçişi engelleyecek proje hataları ortaya çıkabilir. Bunun yanı sıra kentsel dönüşüm ya da olası yıkım durumlarında kat irtifaklı tapuların hisseleri arsa payı üzerinden dağıtılırken, kat mülkiyetli mâlikler bağımsız bölümleri kadar hak sahibi olur. Bankalar, söz konusu belirsizlik ve risklere yol açtığı için kat irtifaklı gayrimenkullere kredi açmayı tercih etmez. Taşınmazın satışı ise kat mülkiyetine kıyasla daha zor olur.
Kat mülkiyeti nasıl alınır?
Kat mülkiyeti taşınmazın sadece bir kısmı için kurulamaz. Bu yüzden irtifak hakkına sahip tüm mâliklerin onayı zorunludur. Olası bir anlaşmazlık durumunda süreç mahkemeye intikal ettirilir. Herhangi bir uyuşmazlığın yokluğu ya da giderilmesi durumunda iskân ruhsatı ve kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmek için dilekçe verilir. Bina, projesine uygun tamamlanmışsa kat mülkiyetine geçiş işlemi tamamlanır. Kat mülkiyeti ücretleri taşınmazın mevki ve büyüklüğüne göre değişim gösterir.
Kat mülkiyeti, alınması zorunlu tutulan bir işlem değildir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmemesi durumunda ceza öngören önceki kanun maddelerinde değişikliğe gidilmiş, cezâi işlemler kaldırılmıştır. Bununla birlikte, kat mülkiyetinde sahip olunan bağımsız bölümün resmi evrakta ihtilafa yer bırakmayacak açıklıkta tanımlanması ve alış, satış, kredi işlemlerindeki kolaylıklar göz önüne alındığında kat mülkiyetli bir tapunun tercih sebebi olduğu da ortaya çıkar.